Este documento no lo elaboras tú, si no que es la empresa que oferta los trabajos la que te tiene que indicar aproximadamente cómo va a organizar la obra.
Recomendamos encarecidamente que te entreguen algún tipo de documento que refleje cómo tienen previsto realizar estos trabajos en el tiempo, puesto que de esta manera tú podrás ir controlando el avance de los mismos y así mismo conocerás en qué momento se te requerirá en la obra, como por ejemplo en las muestras de color de las pinturas o la elección de dónde quieres colocar los enchufes.
A veces comienzas la obra sin tener muy claro qué materiales vas a utilizar, como el tipo de suelo que vas a colocar (el modelo exacto y su marca) o cómo quieres que se replanteen los azulejos de las paredes. Con este documento sabrás “cuánto tiempo te queda” para decidir esos detalles, sin la necesidad de ir muchas veces a la obra para nada.
Nosotros creemos que lo más importante y de más valor que hay en esta vida es el tiempo y es mejor gastarlo en cosas personales que en temas que pueden resolverse en un momento, de una vez, de una manera rápida y eficaz.
Igualmente, como te indicamos, aquí también tienes que ser TÚ el que vaya marcando el ritmo de lo pactado desde el comienzo de la obra. TÚ eres el que elige y TÚ eres el que tiene que saber cuándo podrás disfrutar de tu nuevo espacio. Entiende también que si muchas cosas las tienes sin definir, no las tienes claras desde el primer momento o incluso vas añadiendo nuevos trabajos durante el transcurso de la obra harás que esos plazos iniciales se aumenten. Por ello, es muy recomendable que tengas todo el trabajo hecho desde el primer momento o por lo menos tengas documentos que te justifiquen qué es lo que has pedido para que luego no tengas problemas.
Los famosos “ya que…” es mejor tenerlos previstos desde el primer momento para saber como afectarían a la evolución de la obra, coméntaselos a la empresa que hayas contratado para que ella te guíe en qué podría convertirse. A veces simplemente “poner un enchufe más” supone un “precio contradictorio”, una ampliación de plazo, y remates no previstos que pueden entorpecer el buen ritmo de la obra.
Nuestro consejo: Invierte tiempo en el inicio, el necesario para que todo esté lo más claro posible y luego simplemente disfruta viendo cómo van evolucionando los trabajos con la tranquilidad de que todo se está haciendo tal cual pediste.
Os dejamos un ejemplo de una planificación de una reforma de una vivienda donde los clientes marcaron que era necesario hacer una parada tres semanas durante la obra porque querían estar presentes en todos los trabajos y se iban de vacaciones:
Con toda esta documentación que hemos comentado en los diferentes posts ya estás preparado para embarcarte correctamente en ese proceso de transformación o creación de tu nuevo espacio. Tendrás las herramientas que te sirvan para controlar qué es lo que quieres, cómo lo quieres, de qué manera lo que quieras, cuánto cuesta, cuánto tiempo te va a llevar, y lo más importante es que serás TÚ quien haya elegido y quien controle todo y no serán otros los que decidan por ti.
Desde espacio GO estaremos encantados de ayudarte en cualquiera de las fases del proceso que necesites, facilitándote todos estos trabajos y sobretodo, como hemos dicho anteriormente, que valores lo realmente importante: TU TIEMPO.
No es que tengas que comparar es que DEBES comparar antes de elegir. Pero cuidado con sólo basar ese comparativo en el precio porque muchas veces lo “barato” sale caro.
Si dispones de los documentos anteriormente descritos ahora es el momento de ponerte a buscar profesionales que materialicen tus intenciones y objetivos en tu espacio a crear o transformar.
Comienza poniéndote en contacto con profesionales que hayan trabajado con tus familiares, amigos o compañeros de trabajo. Ellos podrán decirte de primera mano su experiencia y las referencias buenas o malas que desde su punto de vista han tenido al trabajar con ellos. Dedica unos minutos a conocer referencias suyas visitando por ejemplo su página web o visitando otros espacios ya creados por ellos si existe esa posibilidad.
Busca alguna otra empresa más que pueda ayudarte en este proceso (como mínimo ponte en contacto con tres empresas), transmíteles claramente tus intenciones y objetivos a conseguir para que también ellos puedan aconsejarte desde su experiencia profesional.
Entrégales la documentación que tienes hasta el momento para que en esa primera aproximación puedas saber con qué orden de magnitud económica trabajan ellos. Es muy importante que les indiques que te valoren EXACTAMENTE lo que pone en la descripción de partidas de obra que les entregas y su medición, puesto como ya hemos indicado anteriormente, si eso no sucede puede que su presupuesto se desvirtúe del resto de empresas que si lo hagan. Si consideran que hay partidas que no están incluidas en el listado de partidas de obras que tú le entregas, indícales que las valoren aparte, incluso si quieren presentar alternativas de marcas comerciales que consideren oportuno modificar de tus partidas de obra, igualmente que las valoren aparte. Es la forma de que seas TÚ el que elija y controle el resultado de tu obra.
En el siguiente link encontrarás un ejemplo resumido de cuadro comparativo de empresas constructoras desde el punto de vista del presupuesto económico y cualitativo. Fíjate que lo que debes rellenar de unas y otras es solamente el precio unitario de cada partida de obra y todas estarán valorando exactamente lo mismo:
Evidentemente el aspecto económico de una obra es un apartado muy importante y que claramente te hará decidir con quién contratarás esta obra, pero no te quedes en eso, porque como hemos indicado anteriormente lo barato puede salirte caro, y, si bien una obra siempre es algo “ruidoso”, “molesto” donde hay que controlar muchos aspectos y hay que tener mil ojos para que todo salga como TÚ quieres, elije una empresa que te transmita más seguridad en estos aspectos, que hagan de algo “complicado” algo sencillo y, por qué no, divertido y amable.
A continuación te mostramos en un cuadro los aspectos cualitativos que deberías al menos tener en cuenta en el comparativo de empresas constructoras. Lo puedes descargar en el siguiente link:
Si es la primera vez que te lanzas a transformar un espacio o crear uno nuevo debes saber que necesitas medir y definir claramente en qué consisten los trabajos o las llamadas “partidas de obra” que tienen que valorar las personas que te van a ayudar en este proceso.
El que algo no quede definido claramente o medido da lugar a problemas posteriores o a los famosos “eso no estaba incluido en el precio” con las empresas constructoras y, lo que es más grave todavía, que cuando estés realizando el comparativo de constructoras cada una ponga lo que quiera lo que hace desvirtuar completamente el presupuesto y que no estés comparando LO MISMO.
Desde YA olvídate del típico presupuesto que te envíe una empresa tipo:
· Alicatado paredes: 2.000 €
· Plaquetas del suelo:1.000 €
· Sanitarios y fontanería: 2.000 €
· Demás trabajos: 2.400 €
· TOTAL: 7.400 €
Nos hemos encontrado con muchas empresas que trabajan de esa manera y te das cuenta que en el 75% de las veces, por no decir más, ese presupuesto era engañoso. Así que si no quieres tentar a la suerte lo que tienes que hacer es preparar un buen listado de partidas de obra organizadas por capítulos con sus mediciones correspondientes.
Empieza redactando un listado de partidas de obra que van a tener que realizarse por los profesionales que van a intervenir, es como nosotros llamamos el “texto corto” que define la partida de obra. Ese texto corto luego se tiene que desarrollar un poco más donde se explica en qué consiste la partida, qué materiales se usan, qué medios (manuales a mecánicos), qué técnicas constructivas, qué criterio de medición va a tener y qué es lo que incluye. Un ejemplo sería el siguiente:
- Texto corto:
Partida 2.04: M2 Tabique de placas de cartón yeso 2x12,5N+48+2x12,5N / 400
- Texto largo:
Partida 2.04: M2 Tabique de placas de cartón yeso 2x12,5N+48+2x12,5N / 400. Suministro y montaje de tabica de placas de cartón yeso de marca comercial"KNAUF" autoportante, de 98 mm de espesor total, sobre banda acústica "KNAUF", colocada en la base del tabique, formado por una estructura simple de perfiles de chapa de acero galvanizado de 48 mm de ancho, a base de montantes (elementos verticales) separados 400 mm entre ellos, con disposición normal "N" y canales (elementos horizontales) a cada lado del cual se atornillan cuatro placas en total (dos placas tipo Standard (A) en cada cara, de 12,5 mm de espesor cada placa). Incluso p/p de tratamiento de huecos, paso de instalaciones, tornillería, pastas de agarre y juntas, cintas para juntas, anclajes para suelo y techo; totalmente terminado y listo para imprimar y revestir.
Con esta descripción de la partida y la medición exacta no habrá duda de qué es lo que quieres, cómo y por lo tanto todas las empresas te valorarán lo mismo, sin que se desvirtúen los presupuestos.
En este link tienes un ejemplo de unas partidas de obra con sus mediciones listas para enviar a las empresas constructoras que valoren tu espacio a transformar:
¿Por qué cuando vamos a comprar a un supermercado o elegimos un modelo de coche somos nosotros los que elegimos el producto que queremos no vamos a hacer lo mismo con nuestro espacio a transformar?
Esta primera reflexión nace de algo que siempre nos ha sorprendido cuando vemos carteles por la calle con el típico eslogan de “pintamos tu casa por 600 €” o “reformamos su cocina por 6.000 €” y siempre nos preguntamos lo mismo… ¿Con qué criterio?
Esta técnica de marketing de muchas empresas no nos gusta porque, si bien claro que se puede pintar una casa por 600 €, tienes que saber que otros están eligiendo por ti y te están vendiendo un producto con muchas letras pequeñas.
Nosotros optamos porque seas tú el que elijas. Para ello hazte un breve listado de materiales por estancias indicando cómo quieres que sean los revestimientos de paredes, suelos y los techos, de qué marca comercial y qué necesidades técnicas quieres que tengan. Así mismo sucede con los aparatos sanitarios, las griferías, las luminarias, mecanismos eléctricos y demás elementos sujetos a criterios de marcas comerciales. Hay una gran variedad de precios dentro del mismo concepto, por ejemplo existen tarimas sintéticas desde los 6,50 €/m2 hasta los 50,00 €/m2 o más… depende de las necesidades que quieras y que sobretodo seas consciente de qué estás comprando, en nuestra opinión no todo vale… Eres tú el que debe elegir el producto final. Por lo que si no conoces tiendas o referencias de estos elementos lo mejor es que te dejes aconsejar por un profesional sobre las ventajas e inconvenientes de unos materiales sobre otros.
Lo mismo sucede con las carpinterías tanto exteriores como interiores. Hay una extensa gama de puertas y ventanas para que igualmente puedas elegir libremente las prestaciones que TÚ quieras. Hay que diferenciar muy bien en este capítulo las puertas, ventanas y armarios hechos a medida de los que se hacen denominar “en block” o de medida standard. Como igualmente no es lo mismo una ventana de aluminio que de PVC o madera, los perfiles, materiales y las técnicas con los que se fabrican tampoco son todas iguales… Dependiendo de cuales sean tus necesidades técnicas o el uso que vayas a darle a un espacio en concreto debes saber elegir qué producto final quieres TÚ.
Por eso es importante que hagas este listado para que luego no te lleves “sorpresas” por el acabado de un material en concreto o sus propiedades. Pregunta siempre las garantías que ofrecen todos estos productos.
Para poder expresar gráficamente nuestras intenciones debemos partir de un documento que refleje cómo está en la actualidad nuestro espacio a transformar y en qué queremos que se convierta.
Dependiendo del volumen de la intervención, serán necesarios más o menos planos que expresen de una manera clara el resultado final a conseguir.
No se debe confundir esta primera “toma de contacto” con la elaboración de un proyecto de obra (mucho más elaborado y que en ocasiones requiere del visado por un colegio profesional) Es suficiente que este primer documento refleje nuestras intenciones que queremos transmitir a otros.
En el plano de estado actual se reflejan en planta las dimensiones y características funcionales de nuestro espacio tal y como lo vemos. Es importante analizar y que se reflejen en el mismo elementos referidos a estructuras (vigas, pilares muros de carga), instalaciones (bajantes de saneamiento, acometidas de instalaciones…) u otros elementos que condiciones las dimensiones de nuestro espacio (medianerías, límite del solar, niveles de alturas…)
Empieza dibujando un croquis (no hace falta que esté a escala) estancia por estancia y tomando medidas de todos los elementos que configuran tu espacio, anotándolos e identificándolos para poder dibujarlos luego a verdadera dimensión (a escala). Puedes utilizar medios tradicionales de dibujo como reglas y lápices o algún programa de diseño informático (o busca a alguien que lo haga por ti).
Con el plano de estado modificado utiliza el mismo método pero intentando reflejar de la manera más clara posible las dimensiones que quieres conseguir en tu nuevo espacio y sus intenciones. Dibuja algún mueble con medidas que te de “proporción” y seas consciente de su dimensión espacial. Así mismo si tienes varias opciones que aún no tienes claras dibuja alternativas o deja que un profesional te aconseje sobre las posibilidades de tu espacio.
Un ejemplo de este primer documento debería quedarte parecido a esta imagen:
Al poner en marcha la reforma o la creación de un nuevo espacio, ya sea una vivienda, un local, unas oficinas o cualquier otro lugar objeto de transformación siempre nos surge la duda de por dónde empezar.
Tanto si has seguido alguna de nuestras guías paso a paso como si no, tienes que saber que existen una serie de documentos, que consideramos imprescindibles, en esta primera fase inicial que refleje tus primeras ideas de ordenación de tu espacio a transformar y las necesidades técnicas para que esto se consiga.
Entendemos imprescindibles todos ellos puesto que garantizará que la persona que va a ayudarte en ese proceso de transformación le transmites claramente tus intenciones, tus necesidades y el objetivo que quieres conseguir.
El esquema básico es el siguiente:
- Plano del estado actual y del estado reformado
- Listado de selección de acabados y referencias comerciales de los materiales
- Mediciones y necesidades técnicas de las partidas de obra a valorar por las empresas constructoras
- Comparativo presupuestario y cualitativo de empresas constructoras
- Planificación de obra por parte de la empresa constructora
Antes de comenzar una obra hay que tramitar permisos y licencias.
Hay permisos que gestionar con los vecinos directamente y otros que hay que solicitar en el Ayuntamiento correspondiente.
Para poder acceder a os servicios del Ayuntamiento de Madrid es necesario pedir cita previa llamando al 010, y suelen darlas de un día para otro, con hora y lugar concreto, en una junta municipal o Atención al Ciudadano.
El día de la cita tendrás la oportunidad de hablar con un técnico de Urbanismo que te podrá asesorar sobre los requerimientos necesarios y documentación a presentar para solicitar una licencia.
PIDE PERMISO A TU COMUNIDAD
Estos permisos o licencias sirven para informar sobre lo que se va a hacer. Por dos motivos, uno para que las molestias que se ocasionarán debido al ruido imposible de evitar, así como el trasiego de materiales y escombros a través de zonas comunes, y otro porque al vivir en sociedad a veces es necesario dar parte a la Administración Pública para que evalúe si las obras que se van a realizar son lícitas.
En el primero de los casos bastará con mantener una reunión presencial con los vecinos colindantes y con el Administrador o Presidente de la Comunidad, y con todas las personas que puedan verse afectadas por las obras.
Aunque no es obligatorio legalmente, es indispensable para evitar enfados y desencuentros que puedan ralentizar los trabajos durante la obra.
Hay ciertos trabajos que si requieren de aprobación por parte de la Comunidad de Propietarios, siempre que el local o vivienda esté dentro de una.
Siempre que se vaya a intervenir en la fachada o en la cubierta, colocando algún elemento ya sea una máquina de aire acondicionado, cambio de carpintería de ventanas, instalación de conducciones por la fachada, cambio de bajantes comunitarias, hay que pedir permiso o por lo menos comentárselo al Administrador para que nos cuente cómo se ha de proceder, bien porque ya lo haya hecho otro vecino o bien porque esté especificado en los Estatutos de la Comunidad.
Aunque te parezca innecesario en algún caso, no dejes de hacerlo, todo lo que se plantee desde el principio dejará de ser un problema cuando la ruidosa y engorrosa obra tenga a algunos vecinos tan hartos que necesiten cualquier excusa para quejarse.
LICENCIA DE OBRAS
Las licencias urbanísticas en muchos casos se plantean como trámites a realizar por el ciudadano sin necesidad de que éste, tenga que contratar un técnico que elabore la documentación que requieren, pero lo que es cierto es que un ciudadano que no sea técnico lo suele tener muy complicado para entender qué es lo que le piden, para elaborar planos con la definición más o menos detallada de la obra a acometer, y en la redacción de memorias o mediciones y presupuestos.
Los técnicos del Ayuntamiento agradecen el hecho de que un técnico, (Arquitecto, Aparejador, Ingeniero…) elabore la documentación ya que de esta forma la tramitación de las licencias suele ser más fluida debido a que se suele presentar de forma más completa.
En el Ayuntamiento de Madrid en la página de munimadrid.org hay una sección en la que se puede consultar qué licencia es necesario pedir dependiendo de las obras que se vayan a realizar. Es un formulario muy sencillo en el que van preguntando si se cambian las instalaciones, si se pinta, si se cambian los revestimientos…. Y al final nos dice si hay que hacer un acto comunicado, una licencia de obra menos, de obra mayor o sin necesidad de tramitar ninguna licencia.
En otros ayuntamientos es necesario ir a reunirse con los técnicos de urbanismo para hacer la consulta personalizada de cada caso.
Siguiendo con el caso de Madrid hay un caso muy generalizado de obras de reforma en viviendas o locales con actividades inocuas, como oficinas, en las que si la obra se limita a cambio de revestimientos, (solados, alicatados, falsos techos…) modernización de instalaciones de electricidad, fontanería, saneamiento, climatización, calefacción, telecomunicaciones, en las que han determinado que no es necesario tramitar ninguna licencia. Esta medida me parece óptima para incentivar al ciudadano a mantener las viviendas y locales en buen estado de conservación, así como para facilitar el acceso a nuevas viviendas de segunda mano y poder reformarlas sin mayor problema.
La licencia que suele ser siempre necesaria es la solicitud de permiso para ubicar contenedores en la vía pública.
Esta licencia se pide en el Ayuntamiento o en cualquier junta de distrito. Piden que rellenes una solicitud con tus datos y has de pagar unas tasas cuyo importe varía dependiendo de la calle en la que vayas a poner el contenedor. Hay varios niveles, el más caro cuesta alrededor de 10€/día. Se paga y se entrega el justificante de pago en registro. Antes de poner el contenedor deberán haber pasado 15 días hábiles. Este es el tiempo que tiene el Ayuntamiento para denegarnos el permiso. Si no dice nada, el día 15 hábil tras la presentación tendremos licencia para poner contenedores en la calzada.
Si el contenedor se tiene que colocar en la acera el procedimiento es un poco más largo, puede tardar 2 meses, desde que se solicita hasta que se consigue.
Cuando tengo que llevar el coche al taller porque algo no funciona, siempre me invade cierta inquietud ante las explicaciones que me dan sobre las reparaciones efectuadas.Esta inquietud disminuye cuando voy a un taller que conozco de otras ocasiones, pero aún así, por mucho que me empeñe en intentar descifrar el jeroglífico que me plantean, me limito a pagar y cuando arranco intento disfrutar de mi coche como si fuera otra vez nuevo.
Esta situación es parecida al momento en el que alguien me plantea que quiere hacer una obra. En esta ocasión yo soy el mecánico.
Entiendo pues el agobio que aparece cuando uno se plantea hacer una obra.
Esa desorientación se puede tornar en un buen plan si te pones en contacto con alguien que te pueda llevar de la mano en todo el proceso.
Hay una práctica muy habitual en nuestro entorno que es el hacer obras sin criterio y al tran-tran:
Uno llama a un albañil que conoce algunos instaladores y tras hacer un presupuesto de una obra cuyo alcance ha sido apalabrado entre un propietario y un albañil comienza la obra sin mas.
La falta de previsión, experiencia y criterio a la hora de proyectar espacios, tramitar permisos, en el cálculo de instalaciones o estructuras, y la falta de recursos y capacidad de reacción ante problemas que surgen en todas las obras suelen hacer que etas historias terminen con un final fatal, si es que terminan.
Los inciertos presupuestos que al inicio de obra parecían claros, en el transcurso de la obra han variado sin concreción,
Os voy a contar mi experiencia como Arquitecto en este tipo de situaciones. Os quiero transmitir que hacer una obra puede ser agradable. Siempre que tengas claro que, sin una buena previsión, proyecto y planificación de etapas y economía es imposible desarrollar y terminar satisfactoriamente ningún trabajo.
En las obras de reforma se establece una relación intima entre quien necesita hacer la reforma y quien la organiza. Esta relación surge en el momento en que el propietario pone encima de la mesa sus inquietudes y al otro lado de la mesa debería haber alguien escuchando, tomando notas y transformando los requerimientos en propuestas de cambio, bien mediante planos o bien mediante un documento elaborado con la especificación de todas las unidades de obra, bien detalladas y presupuestadas.
El tiempo empleado en definir bien la propuesta, en hablar, en pensar, en investigar, en cambiar de opinión, es un tiempo muy bien utilizado, es agradable involucrarse en lo que va a ser tu nuevo espacio, con alguien que te pueda asesorar y guiar para que todo vaya fluido y no haya sorpresas.
Un coche funciona bien o mal.
Una vivienda, un local comercial, un restaurante, una oficina, son espacios en los que vivimos, en los que sentimos, y esto no se debe tomar a la ligera. Y si además, el hecho de estar bien asesorado hace que el producto final sea económico y bien planificado mucho mejor!
Seguramente si yo quisiese “tunear” mi coche no lo dejaría en manos de cualquier mecánico, tampoco creo que estudiase mecánica de coches y carrocerías con un módulo de sonido, lo que haría, sería buscar gente competente en quien pudiese confiar para entre los dos dejar mi coche bien bonito.
Si existe la posibilidad de visitar espacios ya transformados será mas fácil ampliar criterios sobre climas, colores, ambientes, materiales.
Antes de decidir que constructor va a intervenir en la obra es conveniente hacer un comparativo de precios de las unidades de obra que previamente se han proyectado. De esta forma será fácil elegir al constructor que quieras que te haga la obra y esto garantizará un buen resultado.
Esto no es un misterio, es la única forma de evitar que lo que puede ser una experiencia muy satisfactoria pueda convertirse en una pesadilla muy cara.
Os animo a que, si estáis interesados en transformar algún espacio os pongáis en contacto con un arquitecto que os hará áas fácil la vida.
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